171109觀察房貸風險、業者招募、房價與租賃行情，判斷房市觸底？◎文/陳泰源

171109觀察房貸風險、業者招募、房價與租賃行情，判斷房市觸底？◎文/陳泰源

近日金管會送出房市及金融股利多，宣布調降國銀承作房貸業務的風險權數，自用住宅由45％降為35％，非自用則由100％降為75％，減少銀行因承作房貸的資金壓力，資本適足率平均可拉升0.59個百分點，也有助民眾買第二間以上房屋時，可更順利取得房貸。......↓

雖然金管會主委顧立雄表示，調降風險權數與房價漲跌沒有明顯的因果關係，但至少可以判斷出2個訊息：1是政府不再打房的立場明確，畢竟房地產是經濟的火車頭，倘若房價再繼續無量下修，勢必傷及銀行、連帶影響整體經濟。2是官方角度判斷，房價已回檔到相對安全價位，才會調降風險權數，同意讓銀行降低資金周轉水位，拉高借貸額度。

從另外一項統計數據來看，「受僱之經紀人」最高峰2015年5月時曾達8703人，今年2017年1月為8053人，較高峰時減少7%，但今年8月已緩步增加至8201人；同時，「受僱營業員」在2014年底時為4.06萬人，今年4月雖曾減至3.55萬人，約較高峰時減少13%，但8月卻已增加至3.6萬人。

由此可知，不論是曾經離開房仲業的老鳥，或者是直營體系招募進來的新人，人數也開始不再流失並增加中。

再來是房價，根據業者統計數據資料顯示，整體而言，因建商積極讓利搶市，許多民眾認為「買舊不如買新」的觀念帶動下，同質性較高的中古屋電梯產品下修壓力較大，但台北市的房價跌幅度已經縮小至僅1.4%，桃園市止跌，而台南、高雄兩市還出現逆勢微漲。

再以中山區大直一帶做舉例（筆者專營大直），根據實價登錄，以一般型住宅產品（非套房或豪宅）而言，土地持份高、使用坪數實在且有都更題材的老舊「公寓」與低總價大空間配車位，CP值取勝的基河「國宅」兩種產品，因為與建商推案類型不重疊，因此從過去最慘一路跌到單價見4字頭後，現在多筆成交紀錄顯示皆已回到單價5字頭以上，房價領先回穩。

不只是住宅產品，連商辦的租賃行情也止跌回升，實價登錄顯示，台北101大樓不僅拿下單坪租金、租金總額雙料冠軍外，數據指出，台北101大樓近五年租賃交易紀錄，大樓平均每坪月租金在2014年以3871元站上新高，之後隨著房市緩跌，隔年租金下跌14.1%，平均每坪月租金3324元。去年行情回升至3483元，今年持續攀升至3792元、年增8.9%。

不論是政府釋放利多、業者招募人員回流、中古屋市場房價跌幅縮小甚至部分縣市止跌逆勢微漲、公寓與國宅產品回穩、商辦租賃行情回升等種種跡象指出，房市觸底跡象明顯，目前雖然不清楚未來的趨勢到底是「V」型反轉，還是「L」底部徘徊，但至少，只要是屬於剛性自用需求，且入手價格是相對便宜，就是值得考慮進場的時機。

筆者為 美商ERA不動產-大安營業處副理

【參考資料】

1.民眾買第二房，貸款更容易→http://www.chinatimes.com/newspapers/20171101000347-260110

2.房仲人才招募，溫和回升→https://udn.com/news/story/7241/2798417

3.業者數據顯示，全台灣跌幅皆不超過2%，台北市僅1.4%→https://money.udn.com/money/story/5621/2795793

4.台北101再稱霸，包辦租金雙冠王→https://money.udn.com/money/story/5621/2802047